深圳自2025年8月4日起实施的小产权房新政策，明确禁止小产权房登记确权，带来诸多影响。
核心规定方面，广东省新规指出小产权房、违建及占用基本农田或生态红线的房屋一律不予不动产登记，这彻底阻断了小产权房“转正”的通道，只有国有土地上的正规住宅可补登记，集体土地性质的小产权房没有例外。
对相关群体影响较大。对于购房者，无法通过补手续获得产权证，交易不受法律保护，还面临强拆风险，深圳年均拆除数千万平方米违建；拆迁补偿也极低，仅为购房款的10%-30%，旧改项目因纠纷率高难以推进。对于房东与投资者，房屋无法抵押融资，翻新受限，“以租养老”模式受冲击，部分区域房价暴跌，如沙井片区跌幅近腰斩；城中村租客可能因政策风险退租，导致空置率上升。
政策背景和长期方向上，一是为遏制非法用地，小产权房占用红线用地、扰乱市场秩序，政策从“分类处置”转向“一律截流”，杜绝投机空间；二是引导合法渠道，倒逼需求转向保障房，深圳计划2026年前建设54万套保障房，但当前进度仅完成三成。
风险提示中，村委统建楼、宅基地房、无产权“捡漏房”这三类房慎碰，其买卖合同无效，存在开发商跑路、一房多卖等风险，建议优先考虑安居房、人才房或偏远区域商品房，至少具备法律保障。总之，2025年新政让深圳小产权房“转正梦”破灭，投资与居住风险剧增，应通过合法渠道解决住房需求。
